Stima immobiliare: quanto vale davvero il tuo immobile?

Quanto vale davvero un immobile? Nella puntata 111 della Versione di Teorema, Francesco Giannelli e Paola Stabile spiegano cos’è una stima immobiliare, a cosa serve, come si fa e soprattutto a chi rivolgersi. Su questo tema c’è parecchia confusione: «L’ho visto su un portale», «Ho visto un annuncio in agenzia», «Mio cugino dice che in questa zona le case valgono tanto».

Quando serve una stima immobiliare

• Quando si vende, per capire quanto vale l’immobile e a che prezzo proporlo.
• Quando si compra, per non pagare più del dovuto.
• Quando si chiede un mutuo.
• Quando si deve dividere un patrimonio immobiliare tra eredi.

Una valutazione sbagliata può costare cara. Si rischia di vendere sottocosto, di comprare a un prezzo troppo alto, di pagare più imposte o, tra eredi, di finire in un contenzioso.

Prezzo, costo e valore non sono la stessa cosa

Molti errori nascono dalla confusione tra tre concetti diversi:

• il prezzo è quello che viene effettivamente pagato da un acquirente;
• il costo è quanto serve per costruire o acquistare un immobile;
• il valore è il valore di mercato di quel bene in una trattativa tra parti consapevoli.

Il prezzo di un annuncio immobiliare può coincidere con il valore, ma non è detto che lo sia. Anche l’agenzia, nella trattativa, ragiona sul prezzo, non sul valore.

Come si fa una stima

Il primo passo è raccogliere la documentazione urbanistica, edilizia e catastale, per verificare la conformità dell’immobile ed eventuali vincoli: è la due diligence di cui parliamo nella puntata Casa conforme.

Poi si analizzano le caratteristiche dell’immobile: posizione, stato di manutenzione, esposizione, servizi e prestazione energetica.

Infine si determina il valore. Il metodo più usato è il metodo del confronto di mercato, in inglese Market Comparison Approach (MCA). Si cercano immobili simili venduti di recente, di solito negli ultimi 18-24 mesi, e con strumenti di matematica finanziaria si “correggono” le differenze rispetto all’immobile da stimare. Esistono anche altri metodi: la scelta dipende dal tipo di immobile e dallo scopo della stima.

Gli errori da evitare

Anche un professionista può sbagliare se usa comparabili non adeguati. Per stimare un trilocale in centro storico non si può prendere come riferimento un immobile in un’altra città, un dieci vani in periferia o una compravendita di otto anni prima.

A chi rivolgersi

Non tutti gli architetti, geometri o ingegneri si occupano di stime: è una branca specialistica, che richiede competenze specifiche e aggiornamento continuo. Meglio rivolgersi a professionisti che fanno stime abitualmente e, possibilmente, a valutatori certificati secondo la norma UNI 11558, una certificazione richiesta in alcuni ambiti, come le perizie bancarie.

Esistono poi diversi tipi di valutazione: la stima professionale, le perizie asseverate o giurate richieste per finalità legali, per esempio quando in una vendita o in una donazione è coinvolto un minore e serve l’autorizzazione del tribunale, e le stime online, che hanno un valore solo orientativo.

Una stima serve a decidere

Una stima immobiliare non serve solo a fissare un prezzo, ma a fare scelte consapevoli: mettere l’immobile sul mercato a una cifra giusta, decidere di non venderlo, oppure rinunciare a un acquisto. Capita spesso, quando seguiamo i clienti nella fase di acquisto, di scoprire che un immobile è sopravvalutato anche del 20%, e di consigliare una proposta più congrua.

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