Quanto vale la mia casa?
È una domanda apparentemente semplice. E oggi ottenere una risposta sembra ancora più facile: basta inserire un indirizzo, la superficie dell’appartamento e poche altre informazioni in uno dei tanti strumenti di valutazione disponibili online.
In pochi secondi compare un numero.
Ma stimare il valore di un immobile non significa moltiplicare i metri quadrati per un prezzo medio di zona.
Due appartamenti nello stesso edificio, con la stessa superficie, possono avere valori differenti. E due immobili distanti poche centinaia di metri possono appartenere a segmenti di mercato molto diversi.
A Firenze questo aspetto è particolarmente evidente.
Quartiere, strada, piano, affacci, stato di manutenzione, caratteristiche dell’edificio, presenza dell’ascensore, terrazze, distribuzione interna e regolarità dell’immobile sono soltanto alcuni degli elementi che possono incidere sul valore.
Per questo, quando il valore deve servire per prendere una decisione importante, può essere necessaria una vera perizia immobiliare.
Prezzo richiesto e valore di mercato non sono la stessa cosa
Partiamo da una distinzione fondamentale.
Il prezzo pubblicato in un annuncio immobiliare è ciò che il proprietario chiede per vendere.
Il prezzo indicato in un atto di compravendita è invece quello al quale venditore e acquirente hanno effettivamente concluso quella specifica operazione.
Il valore di mercato è un concetto ancora diverso.
La valutazione immobiliare cerca di determinare il più probabile valore al quale un determinato immobile potrebbe essere scambiato sul mercato, considerando le sue caratteristiche e analizzando dati e immobili comparabili.
Per questo utilizzare semplicemente la media dei prezzi degli annunci presenti in zona può portare a conclusioni poco attendibili.
Gli annunci sono certamente una fonte di informazione sul mercato, ma devono essere interpretati.
Perché il prezzo al metro quadrato non basta
Immaginiamo due appartamenti di 100 metri quadrati nello stesso quartiere di Firenze.
Il primo è al quarto piano con ascensore, è luminoso, ha una buona esposizione, un terrazzo ed è stato recentemente ristrutturato.
Il secondo è al piano terra, ha affacci meno favorevoli, necessita di lavori importanti e presenta una distribuzione interna poco funzionale.
Applicare lo stesso valore al metro quadrato ai due immobili avrebbe poco senso.
La superficie è importante, ma rappresenta soltanto uno degli elementi della valutazione.
Una perizia immobiliare a Firenze deve considerare le caratteristiche specifiche del bene e il segmento di mercato nel quale questo si colloca.
La posizione conta. Ma non basta dire “Firenze”
Il mercato immobiliare fiorentino non è uniforme.
Centro storico, Oltrarno, Campo di Marte, Gavinana, Rifredi, Novoli o le zone collinari presentano caratteristiche e dinamiche differenti.
Ma anche questa suddivisione può essere troppo generica.
All’interno dello stesso quartiere possono esserci strade più richieste di altre, edifici con caratteristiche molto diverse e immobili che, pur trovandosi a breve distanza, si rivolgono a differenti tipologie di acquirenti.
In alcuni casi può incidere perfino il lato della strada o la qualità degli affacci.
Dire semplicemente che “in quella zona gli appartamenti valgono X euro al metro quadrato” significa quindi semplificare una realtà molto più articolata.
Quali caratteristiche incidono sul valore di un immobile?
Non esiste un elenco capace di sostituire l’analisi del singolo caso, ma alcuni elementi ricorrono frequentemente.
Contano innanzitutto la localizzazione e le caratteristiche del fabbricato: epoca di costruzione, stato delle parti comuni, qualità architettonica, presenza dell’ascensore e condizioni generali dell’edificio.
Poi ci sono le caratteristiche dell’unità immobiliare: piano, esposizione, luminosità, affacci, distribuzione degli ambienti, stato di manutenzione, qualità delle finiture e presenza di spazi esterni.
Terrazzi, balconi, giardini, cantine, soffitte e posti auto possono incidere in maniera significativa, ma devono essere valutati in relazione all’immobile principale e al mercato di riferimento.
Anche la situazione tecnica e documentale può assumere un peso importante.
Un immobile con criticità urbanistiche o catastali non può essere analizzato come se queste non esistessero.
La superficie commerciale non coincide sempre con quella calpestabile
Un altro errore frequente riguarda i metri quadrati.
Superficie calpestabile, superficie catastale e superficie commerciale non sono necessariamente la stessa cosa.
Quando si effettua una valutazione occorre adottare un criterio coerente per determinare la superficie da utilizzare.
Le superfici accessorie, inoltre, non vengono necessariamente considerate allo stesso modo della superficie principale.
Un terrazzo di 30 metri quadrati, per esempio, non significa automaticamente aggiungere 30 metri quadrati alla superficie dell’appartamento e applicare lo stesso valore unitario.
Lo stesso vale per giardini, balconi, cantine, soffitte e altre pertinenze.
È uno dei motivi per cui confrontare esclusivamente il prezzo totale e i metri quadrati riportati negli annunci può essere fuorviante.
Come si determina il valore di mercato?
Una valutazione professionale parte dall’immobile.
Il tecnico ne analizza caratteristiche, consistenza, stato di manutenzione, ubicazione e tutti gli elementi che possono avere rilevanza economica.
A questa analisi viene affiancato lo studio del mercato immobiliare di riferimento.
Quando sono disponibili dati sufficientemente attendibili, uno degli approcci più significativi consiste nel confrontare l’immobile da stimare con beni simili, tenendo conto delle differenze esistenti.
Il punto fondamentale è proprio questo: gli immobili comparabili devono essere realmente comparabili.
Un appartamento ristrutturato con terrazza e ascensore non può essere utilizzato senza correzioni per stimare un appartamento da ristrutturare al quarto piano senza ascensore soltanto perché si trova nella stessa zona.
OMI, portali immobiliari e algoritmi: sono utili?
Sì, ma bisogna sapere che cosa rappresentano.
Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, i dati pubblicati dai portali e gli strumenti automatici di valutazione possono fornire informazioni utili per inquadrare il mercato.
Il problema nasce quando un dato generale viene trasformato direttamente nel valore di uno specifico immobile.
Una fascia di valori riferita a una determinata zona non conosce necessariamente le condizioni reali dell’appartamento che dobbiamo stimare.
Un algoritmo può elaborare una grande quantità di dati, ma il risultato dipende dai dati disponibili e dalla capacità di rappresentare correttamente le caratteristiche specifiche del bene.
Questi strumenti possono quindi costituire fonti e indicatori, ma non devono essere confusi con una perizia immobiliare.
Quando serve una vera perizia di stima?
Non tutte le situazioni richiedono lo stesso livello di approfondimento.
Se un proprietario vuole semplicemente avere un’indicazione orientativa prima di decidere se vendere, può essere sufficiente una valutazione preliminare.
Ci sono però circostanze nelle quali conoscere il valore dell’immobile ha conseguenze economiche molto più rilevanti.
È il caso, ad esempio, di divisioni patrimoniali, successioni, compravendite tra soggetti collegati, contenziosi, operazioni societarie o situazioni nelle quali più soggetti devono prendere decisioni sulla base del valore attribuito a un bene.
In questi casi non basta avere “un prezzo”.
Serve poter comprendere come quel valore è stato determinato.
Una valutazione troppo alta può essere un problema quanto una troppo bassa
Quando si vende casa, si tende naturalmente a considerare positiva la valutazione più elevata.
Ma sovrastimare un immobile non significa necessariamente fare l’interesse del proprietario.
Un prezzo iniziale fuori mercato può ridurre il numero di potenziali acquirenti, allungare i tempi di vendita e portare successivamente a ripetute riduzioni.
Al contrario, una sottostima può determinare una perdita economica immediata.
L’obiettivo di una valutazione tecnica non dovrebbe quindi essere ottenere il numero più alto o quello più basso.
Dovrebbe essere ottenere il valore maggiormente supportato dai dati e dalle caratteristiche dell’immobile.
E se l’immobile deve essere ristrutturato?
Anche in questo caso bisogna evitare semplificazioni.
Non è sufficiente prendere il valore di un appartamento ristrutturato e sottrarre genericamente il costo dei lavori.
Una ristrutturazione può incidere sul valore in modo diverso a seconda della tipologia dell’immobile, della zona, del livello qualitativo dell’intervento e delle aspettative del mercato.
Inoltre bisogna distinguere il costo necessario per rendere l’immobile utilizzabile dall’incremento di valore che quel lavoro può effettivamente produrre.
Spendere 100.000 euro per ristrutturare non significa automaticamente aumentare il valore dell’immobile di 100.000 euro.
Quanto vale davvero la tua casa a Firenze?
La risposta corretta, quindi, difficilmente può essere racchiusa in una semplice media al metro quadrato.
Occorre conoscere l’immobile, comprenderne punti di forza e criticità, individuare il mercato di riferimento e utilizzare dati coerenti con il bene da valutare.
Una perizia di stima immobiliare a Firenze serve proprio a trasformare tutte queste informazioni in un valore motivato.
Perché conoscere il valore reale di un immobile non significa soltanto sapere “quanto potrebbe valere”.
Significa avere un dato sul quale poter prendere decisioni economiche più consapevoli.
Hai bisogno di conoscere il valore di un immobile a Firenze?
Studio Teorema esegue valutazioni e perizie immobiliari per privati, società e professionisti, analizzando le caratteristiche tecniche del bene e i dati del mercato immobiliare di riferimento.
Dalla compravendita alle divisioni patrimoniali, fino alle operazioni nelle quali è necessario disporre di una valutazione motivata, l’obiettivo è determinare un valore supportato da elementi tecnici e di mercato, e non semplicemente da una media dei prezzi pubblicati online.
Studio Teorema esegue valutazioni e perizie immobiliari per privati, società e professionisti, analizzando le caratteristiche tecniche del bene e i dati del mercato immobiliare di riferimento.
