Ereditare un immobile insieme a fratelli, sorelle o altri familiari può sembrare, almeno inizialmente, una situazione semplice.
Le difficoltà spesso iniziano quando bisogna decidere cosa farne.
Vendere l’intero immobile? Assegnarlo a uno degli eredi? Dividerlo materialmente in più unità? Compensare chi riceve la porzione di maggior valore?
È proprio in questa fase che una questione patrimoniale può trasformarsi facilmente in una controversia.
Per evitarlo è fondamentale partire da un elemento il più possibile oggettivo: quanto vale realmente l’immobile e quanto valgono le eventuali porzioni nelle quali potrebbe essere suddiviso?
Le quote ereditarie non significano necessariamente porzioni uguali
Se due eredi possiedono ciascuno il 50% di un immobile, questo non significa che sia sufficiente dividerlo fisicamente a metà.
Due appartamenti della stessa superficie possono avere valori differenti.
Un piano può essere più luminoso, avere una terrazza o un giardino, essere meglio distribuito o trovarsi in condizioni manutentive migliori.
Anche cantine, garage, posti auto e altre pertinenze possono modificare sensibilmente il valore delle porzioni.
Per questo una divisione equilibrata deve essere effettuata sulla base dei valori, non soltanto dei metri quadrati.
Prima bisogna conoscere il valore dell’intero immobile
Il primo passaggio è normalmente la valutazione del compendio immobiliare nel suo complesso.
Una perizia permette di analizzare posizione, superficie, caratteristiche edilizie, stato di manutenzione, pertinenze e andamento del mercato immobiliare di riferimento.
Il valore dovrebbe essere determinato attraverso criteri estimativi motivati e dati di mercato coerenti con il bene da valutare.
Partire da un valore condiviso consente agli eredi di discutere le possibili soluzioni su una base tecnica anziché sulle rispettive aspettative personali.
E se l’immobile può essere diviso?
In alcuni casi la soluzione può essere una divisione materiale.
Un edificio composto da più piani, una villetta con ampi spazi o un fabbricato con più accessi potrebbe consentire la formazione di unità immobiliari autonome.
Ma la possibilità di tracciare una linea su una planimetria non significa che quella divisione sia realmente realizzabile.
Prima occorre verificare la fattibilità urbanistica, edilizia e tecnica del frazionamento.
Devono essere valutati gli accessi, la distribuzione degli spazi, gli impianti, le parti comuni, le eventuali opere necessarie e le pratiche edilizie e catastali da predisporre.
Dividere il giardino può essere più complicato dell’edificio
Quando l’immobile comprende un resede o un giardino, la sua attribuzione può incidere notevolmente sull’equilibrio economico della divisione.
Assegnare metà della superficie esterna a ciascuno non garantisce necessariamente due porzioni equivalenti.
Una parte potrebbe avere un accesso migliore, maggiore privacy, migliore esposizione o essere direttamente collegata alla porzione immobiliare di maggior pregio.
Per questo può essere utile predisporre più ipotesi grafiche di divisione, confrontando non soltanto le superfici ma anche l’effettiva fruibilità e il valore delle porzioni risultanti.
Il conguaglio serve a riequilibrare la divisione
Non sempre è possibile ottenere porzioni dello stesso valore.
Immaginiamo un immobile del valore complessivo di 600.000 euro posseduto in parti uguali da due eredi.
Se dalla divisione una porzione viene valutata 330.000 euro e l’altra 270.000 euro, l’equilibrio non può essere raggiunto semplicemente assegnando una porzione a ciascuno.
Può quindi essere previsto un conguaglio economico a favore di chi riceve la porzione di minor valore.
La stima serve proprio a quantificare queste differenze su basi tecniche.
Attenzione ai lavori necessari per rendere autonome le porzioni
Una divisione può richiedere opere edilizie.
Potrebbero essere necessari nuovi accessi, separazioni impiantistiche, modifiche distributive o interventi sulle parti comuni.
Questi costi devono essere considerati nella valutazione complessiva dell’operazione.
Due porzioni che sulla carta hanno un valore simile possono infatti richiedere investimenti molto differenti per diventare effettivamente autonome e utilizzabili.
La soluzione migliore non è quindi necessariamente quella che produce la divisione geometricamente più semplice, ma quella che raggiunge il miglior equilibrio tra valore, funzionalità e costi di trasformazione.
Vendere o dividere?
In alcuni casi, dopo aver effettuato le valutazioni, può emergere che la divisione materiale non sia la soluzione più conveniente.
Potrebbe risultare preferibile vendere l’immobile e dividere il ricavato oppure assegnare l’intera proprietà a uno degli eredi, prevedendo un conguaglio per gli altri.
Non esiste una soluzione valida in assoluto.
La valutazione tecnica serve proprio a confrontare scenari differenti prima di prendere una decisione definitiva.
Una perizia può evitare discussioni sul valore
Uno dei motivi più frequenti di contrasto nelle divisioni immobiliari è molto semplice: ogni proprietario attribuisce all’immobile un valore differente.
Spesso entrano in gioco elementi affettivi, aspettative personali o valutazioni ricavate dagli annunci immobiliari.
Una perizia indipendente e motivata non elimina necessariamente ogni divergenza, ma permette di spostare il confronto su elementi tecnici e dati di mercato.
Ed è molto più semplice discutere di una divisione quando tutti partono dagli stessi numeri.
Divisione di un immobile ereditato: prima valutare, poi dividere
Quando più persone diventano proprietarie dello stesso immobile, partire immediatamente dalla suddivisione degli spazi può essere un errore.
Prima bisogna conoscere il valore complessivo del bene, verificare se la divisione sia tecnicamente realizzabile e stimare il valore delle porzioni risultanti.
Solo dopo è possibile valutare eventuali conguagli e confrontare le diverse soluzioni.
L’obiettivo non è semplicemente dividere un edificio, ma ottenere una ripartizione patrimoniale il più possibile equilibrata e sostenibile per tutti gli interessati.
Studio Teorema affianca amministratori e condomìni nelle diverse fasi dell’intervento: sopralluoghi e valutazioni preliminari, progettazione e capitolati, pratiche edilizie, direzione lavori e coordinamento della sicurezza quando previsto.
