IL NOSTRO PODCAST
06/02/2024
Chi è il valutatore immobiliare, quali competenze deve avere e cosa trovi in un rapporto di stima? Nella puntata della Versione di Teorema dedicata al tema, Andrea Pinna e Francesco Giannelli, entrambi valutatori immobiliari certificati, spiegano perché questa figura è importante quando si deve vendere, comprare, dividere un patrimonio o chiedere un mutuo.
Secondo la norma UNI 11558:2014, il valutatore immobiliare è il soggetto che possiede qualifiche, conoscenze, abilità e competenze necessarie per svolgere l’attività di stima e valutazione immobiliare. In pratica è il professionista che redige i rapporti di stima e attribuisce un valore a un immobile.
No, non esiste un albo dedicato. La competenza deriva dalla formazione professionale, per esempio quella di geometri, architetti, ingegneri o periti edili, e può essere attestata con una certificazione rilasciata da un ente terzo accreditato.
Per alcune valutazioni, come le perizie per l’erogazione dei mutui, la sola iscrizione all’ordine professionale non basta: le banche affidano l’incarico a valutatori in possesso di specifici requisiti e certificazioni.
Tutto nasce dalla crisi dei mutui subprime del 2007-2008. Negli Stati Uniti venivano concessi mutui con grande facilità, senza un’attenta valutazione degli immobili. Quando molti non riuscirono più a pagarli, i crediti deteriorati, i cosiddetti NPL (non performing loans), contribuirono a scatenare la crisi finanziaria.
Da allora istituzioni americane ed europee hanno introdotto regole anche per chi valuta gli immobili. In Europa la Direttiva 2014/17/UE sui crediti ipotecari è stata recepita in Italia con il D.Lgs. 72 del 21 aprile 2016, per garantire valutazioni più affidabili.
La norma UNI 11558 stabilisce conoscenze e requisiti del valutatore. Tra quelli citati nella puntata ci sono almeno tre anni di esperienza nel settore, con valutazioni già svolte, un diploma di scuola superiore e competenze in diritto, economia, estimo, catasto, urbanistica ed efficienza energetica.
La certificazione si ottiene con un esame presso un ente accreditato: la redazione di un rapporto di stima dimostrativo e una prova orale su tutte le materie. Per mantenerla servono crediti formativi, 60 in tre anni, nelle materie della valutazione.
Per molti anni le stime sono state fatte per expertise: il professionista, sulla base della propria esperienza e della conoscenza del mercato, indicava un valore. Non è un metodo sbagliato, ma è difficile da verificare.
Oggi è possibile lavorare con metodi che tengono conto dei prezzi effettivamente praticati nelle compravendite di immobili simili, nella stessa zona e nello stesso periodo. L’estimo mantiene sempre una componente soggettiva, ma questo approccio rende la valutazione più precisa e autorevole. Ne parliamo anche nell’articolo come valutare una casa.
Il rapporto di stima comprende la descrizione e l’identificazione catastale del bene, la destinazione d’uso, la consistenza e la superficie, lo stato di manutenzione e degli impianti e le caratteristiche che ne influenzano il valore: piano, presenza dell’ascensore, esposizione, rumorosità. Comprende anche una verifica della legittimità urbanistica, edilizia e catastale, perché eventuali difformità incidono sul valore.
Su questa base si determina il valore dell’immobile nelle condizioni in cui si trova al momento della stima. In allegato si trovano planimetria e visura catastale, titoli edilizi ed eventuali contratti di affitto, se l’immobile è occupato.
Il valore finale è importante, ma è altrettanto importante capire come ci si è arrivati: magari il mercato in quella zona è cambiato rispetto a qualche anno fa, oppure ci sono interventi che possono aumentare il valore dell’immobile. Per questo Studio Teorema consegna sempre il rapporto di stima con un incontro di spiegazione.
Hai bisogno di una perizia di stima a Firenze? Contattaci.
