Quando si vende o si acquista un immobile, una delle verifiche più importanti riguarda la sua situazione urbanistica.
Eppure è anche uno degli aspetti sui quali esiste maggiore confusione.
La planimetria catastale corrisponde allo stato attuale? L’immobile è allora regolare?
Non necessariamente.
Per capire se un appartamento, una villetta o un altro immobile presenta criticità bisogna ricostruire la sua storia edilizia e verificare la corrispondenza tra quanto legittimamente autorizzato e quanto realmente esistente.
A Firenze questa verifica può essere particolarmente importante, soprattutto per gli immobili più datati che nel corso degli anni hanno subito modifiche, frazionamenti, accorpamenti o ristrutturazioni.
Conformità catastale e urbanistica non sono la stessa cosa
È il primo concetto da chiarire.
Il Catasto ha principalmente finalità fiscali e la planimetria catastale non rappresenta, da sola, la prova della regolarità edilizia dell’immobile.
Può quindi accadere che un appartamento sia perfettamente corrispondente alla planimetria catastale ma presenti comunque difformità rispetto ai titoli edilizi.
Allo stesso modo, una differenza catastale deve essere analizzata per comprenderne origine e rilevanza.
Per verificare la conformità urbanistica a Firenze occorre quindi partire dalla documentazione edilizia, non soltanto dalla visura e dalla planimetria catastale.
Cos’è lo stato legittimo dell’immobile?
La normativa edilizia individua i criteri attraverso i quali ricostruire lo stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare.
In termini pratici, il tecnico deve esaminare i titoli e la documentazione rilevante per capire quale configurazione dell’immobile risulti legittimata.
Negli edifici meno recenti questa attività può richiedere l’analisi di pratiche presentate molti anni prima.
Licenze edilizie, varianti, concessioni, condoni, CILA, SCIA e altri atti possono contribuire a ricostruire la storia dell’immobile.
Solo dopo questa analisi è possibile confrontare la documentazione con lo stato attuale.
Perché serve un sopralluogo?
La documentazione racconta una parte della storia.
L’altra si trova nell’immobile.
Durante il sopralluogo vengono confrontati gli elaborati disponibili con lo stato dei luoghi, verificando distribuzione interna, aperture e altri elementi rilevanti rispetto al caso specifico.
Possono così emergere differenze apparentemente minime, come una porta spostata o una diversa distribuzione dei tramezzi, oppure modifiche più importanti.
Non tutte le differenze hanno necessariamente lo stesso significato.
Il compito del tecnico è proprio stabilire se esiste una difformità e quale rilevanza abbia.
Quali sono le difformità più frequenti?
Negli immobili residenziali si incontrano frequentemente modifiche della distribuzione interna eseguite nel corso degli anni.
Una cucina può essere stata spostata, due locali possono essere stati uniti, un corridoio modificato oppure una porta realizzata in posizione differente.
In altri casi le difformità possono riguardare finestre, balconi, verande, superfici, volumi o cambi di destinazione d’uso.
Non è possibile stabilire la gravità di una situazione soltanto osservando la planimetria.
Ogni differenza deve essere confrontata con i titoli edilizi e con la normativa applicabile.
Sto vendendo casa: quando dovrei fare la verifica?
Possibilmente prima di trovare l’acquirente.
Aspettare il preliminare o l’avvicinarsi del rogito significa correre il rischio di scoprire una criticità quando i tempi sono già molto stretti.
Se emerge una difformità può essere necessario recuperare ulteriori documenti, effettuare un accesso agli atti, verificare la possibilità di regolarizzazione e predisporre eventuali pratiche.
Sono attività che richiedono tempo.
Una verifica preventiva permette invece al proprietario di sapere cosa sta vendendo e di affrontare eventuali problemi prima dell’inizio della trattativa.
Sto comprando casa: posso fare una verifica prima del compromesso?
È proprio prima di assumere impegni importanti che una verifica tecnica può avere maggiore utilità.
L’acquirente tende naturalmente a concentrarsi sul prezzo, sulle condizioni dell’appartamento, sulla zona e sui lavori che vorrebbe realizzare.
Ma acquistare significa anche acquisire un immobile con la sua storia edilizia.
Una due diligence tecnica pre-acquisto può consentire di verificare la documentazione disponibile, confrontarla con lo stato dei luoghi e individuare eventuali criticità prima della conclusione dell’operazione.
Questo è particolarmente importante se l’acquisto è legato a un progetto successivo di ristrutturazione o trasformazione.
Se c’è una difformità, l’immobile non può essere venduto?
Non è possibile dare una risposta generale.
La presenza di una difformità deve essere valutata in relazione alla sua natura e alla normativa applicabile.
In alcuni casi può trattarsi di una situazione riconducibile alle tolleranze previste dalla legge; in altri può essere possibile una regolarizzazione; in altri ancora possono rendersi necessari interventi differenti.
Le modifiche introdotte dal cosiddetto Salva Casa hanno cambiato alcune regole in materia di stato legittimo, tolleranze e regolarizzazione delle difformità, ma non hanno reso automaticamente regolare qualsiasi situazione esistente.
È quindi necessario analizzare ogni immobile singolarmente.
Una verifica tecnica tutela entrambe le parti
La conformità urbanistica viene talvolta percepita come un problema esclusivamente del venditore.
In realtà interessa anche chi acquista.
Il venditore ha interesse a evitare che una criticità emerga quando la trattativa è già avanzata.
L’acquirente ha interesse a conoscere esattamente la situazione del bene prima di investire.
Una documentazione chiara rende quindi la compravendita più trasparente per entrambi.
Conformità urbanistica a Firenze: controllare prima significa vendere e acquistare con maggiore consapevolezza
La verifica urbanistica non dovrebbe essere considerata l’ultimo documento da recuperare prima del rogito.
È una vera e propria analisi tecnica dell’immobile.
Ricostruire lo stato legittimo, confrontarlo con lo stato reale e individuare per tempo eventuali criticità permette di affrontare la compravendita conoscendo ciò che si sta vendendo o acquistando.
E soprattutto evita che una difformità rimasta nascosta per anni venga scoperta proprio nel momento peggiore: quando l’accordo economico è già stato raggiunto e il rogito è vicino.
Studio Teorema può effettuare verifiche urbanistiche e catastali, accessi agli atti, sopralluoghi e due diligence tecniche finalizzate alla compravendita.
