Tre imprese, tre preventivi e tre prezzi completamente diversi.
È una situazione molto frequente quando si decide di ristrutturare casa.
Il primo istinto è confrontare l’importo finale e scegliere l’offerta più conveniente. Ma è proprio qui che può nascere uno degli errori più costosi di una ristrutturazione.
Un preventivo da 70.000 euro e uno da 100.000 euro non significano necessariamente che la seconda impresa sia più cara.
Potrebbero semplicemente non comprendere gli stessi lavori.
E quando ciò che manca emerge durante il cantiere, tra varianti, lavorazioni aggiuntive e imprevisti, il preventivo inizialmente più basso può trasformarsi in quello più costoso.
Per questo scegliere un’impresa edile a Firenze dovrebbe essere l’ultima fase di un percorso che comincia molto prima: dalla definizione precisa di ciò che deve essere realizzato.
Il primo errore: chiedere “quanto costa ristrutturare questa casa?”
È una domanda comprensibile.
Ma per un’impresa è difficile rispondere correttamente senza un progetto sufficientemente definito.
“Ristrutturazione completa” può significare cose molto diverse.
Gli impianti vengono rifatti integralmente? I pavimenti vengono demoliti o sovrapposti? Gli infissi sono compresi? Bisogna modificare tramezzi? Il bagno viene completamente ricostruito? Sono previste opere strutturali? Quali finiture devono essere utilizzate?
Più il progetto è generico, maggiore sarà la possibilità che il prezzo cambi durante i lavori.
Prima di chiedere quanto costa il cantiere bisogna quindi stabilire cosa deve comprendere.
Tre preventivi sono utili soltanto se confrontano le stesse opere
Richiedere più offerte è certamente una buona pratica.
Ma i preventivi devono essere confrontabili.
Se ogni impresa visita l’appartamento e prepara autonomamente la propria proposta, una potrebbe comprendere alcune opere che un’altra ha escluso.
Anche la qualità dei materiali può essere differente.
Il risultato sono tre importi che apparentemente descrivono lo stesso lavoro, ma che in realtà si riferiscono a interventi diversi.
La soluzione è predisporre prima un computo metrico o un capitolato delle lavorazioni, adeguato alla tipologia e alla complessità dell’intervento.
In questo modo le imprese possono formulare le proprie offerte partendo da una base comune.
Il preventivo più basso non è necessariamente il più conveniente
Un prezzo significativamente inferiore agli altri dovrebbe essere analizzato, non automaticamente premiato.
La differenza potrebbe derivare da una migliore organizzazione dell’impresa.
Ma potrebbe anche dipendere da lavorazioni escluse, quantità differenti, materiali di livello diverso oppure voci lasciate da definire successivamente.
Sono proprio queste ultime a poter diventare problematiche.
Se una parte importante del lavoro viene quantificata soltanto durante il cantiere, il proprietario perde progressivamente la possibilità di controllare il costo complessivo.
Il vero obiettivo non dovrebbe quindi essere trovare l’impresa che presenta il prezzo iniziale più basso, ma quella che formula l’offerta più chiara e coerente con il progetto.
Attenzione alle voci “a corpo”
Un prezzo a corpo può sembrare rassicurante: una cifra complessiva e nessun calcolo complicato.
Ma anche in questo caso bisogna sapere esattamente cosa comprende.
“Rifacimento bagno € 10.000” dice molto meno di un documento che definisce demolizioni, smaltimenti, opere murarie, impianti, impermeabilizzazioni, rivestimenti, sanitari e relative esclusioni.
Più una voce è generica, maggiore può essere lo spazio per interpretazioni differenti durante l’esecuzione.
Un buon preventivo dovrebbe permettere al committente di capire cosa sta acquistando, non soltanto quanto spenderà.
Prima dell’affidamento bisogna verificare anche l’impresa
La valutazione non può essere esclusivamente economica.
Prima dell’affidamento devono essere effettuate le verifiche previste in relazione alla tipologia del cantiere e all’organizzazione dei lavori, compresa, quando richiesta dalla normativa, la verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa.
Anche esperienza, organizzazione e capacità di gestire lavorazioni analoghe a quelle previste possono essere elementi importanti nella scelta.
Un’impresa molto valida in una determinata tipologia di intervento non è automaticamente la scelta migliore per qualsiasi cantiere.
Chi compra direttamente i materiali?
È un aspetto da chiarire prima dell’inizio dei lavori.
Pavimenti, sanitari, rubinetteria, porte, apparecchi illuminanti e altri elementi possono essere acquistati dall’impresa oppure direttamente dal proprietario.
Entrambe le soluzioni sono possibili, ma devono essere organizzate.
Se il proprietario acquista direttamente alcuni materiali bisogna stabilire chi effettua le misurazioni, chi controlla le quantità, quando devono arrivare in cantiere e chi risponde in caso di errori nell’ordine.
Un pavimento che arriva con due settimane di ritardo non rappresenta soltanto un problema di fornitura.
Può rallentare le lavorazioni successive e modificare l’organizzazione dell’intero cantiere.
Le varianti sono il punto in cui il budget può sfuggire di mano
Durante una ristrutturazione qualche imprevisto può verificarsi.
Una demolizione può mettere in evidenza una situazione non visibile prima dell’inizio dei lavori oppure il proprietario può decidere di modificare una soluzione progettuale.
Il problema non è necessariamente la variante.
Il problema è eseguirla senza sapere prima quanto costa.
Quando possibile, ogni lavorazione aggiuntiva dovrebbe essere descritta, quantificata e approvata prima dell’esecuzione.
Dieci piccoli extra da 1.000 o 2.000 euro possono trasformare rapidamente un preventivo apparentemente conveniente in una spesa molto superiore a quella programmata.
Anche cambiare idea durante il cantiere costa
Spostare una parete sulla planimetria prima dell’inizio dei lavori può richiedere pochi minuti.
Spostarla dopo che sono stati realizzati impianti, massetti o pavimenti è un’altra cosa.
Una parte importante degli extra costi nelle ristrutturazioni non nasce necessariamente da errori dell’impresa.
Nasce da decisioni prese troppo tardi.
Per questo dedicare più tempo alla progettazione può sembrare inizialmente un rallentamento, ma spesso permette di risparmiare tempo e denaro durante l’esecuzione.
Il cantiere non dovrebbe essere il luogo nel quale si finisce di progettare la casa.
Il direttore dei lavori non sceglie al posto del proprietario, ma lo aiuta a controllare
Una volta scelta l’impresa, serve seguire l’esecuzione.
La direzione lavori, nell’ambito delle competenze e dell’incarico ricevuto, verifica la corretta realizzazione delle opere rispetto al progetto e gestisce tecnicamente le problematiche che possono emergere.
Può inoltre controllare l’avanzamento delle lavorazioni e valutare eventuali modifiche e varianti.
Per il proprietario significa avere un riferimento tecnico distinto dall’impresa che esegue materialmente i lavori.
Impresa e tecnico hanno infatti ruoli differenti.
A Firenze anche la logistica può incidere sul prezzo
Ristrutturare un appartamento a Firenze può presentare condizioni operative molto diverse a seconda della posizione dell’immobile.
Un cantiere in un edificio facilmente accessibile non è paragonabile a un intervento in una strada del centro storico con spazi ridotti e maggiori difficoltà nella movimentazione dei materiali.
Piano dell’appartamento, presenza dell’ascensore, possibilità di deposito, accessibilità, occupazione di suolo pubblico quando necessaria e organizzazione del carico e scarico possono incidere sui tempi e sui costi.
Sono elementi che dovrebbero essere considerati prima della firma del contratto, non scoperti a lavori iniziati.
Come scegliere quindi un’impresa edile?
Il prezzo rimane importante, ma dovrebbe essere valutato insieme a tutto il resto.
Prima dell’affidamento sarebbe opportuno avere almeno una definizione chiara del progetto e delle lavorazioni, offerte confrontabili, indicazione delle principali esclusioni, tempi di esecuzione, modalità di gestione delle varianti e verifiche documentali previste per il cantiere.
In altre parole, non bisogna confrontare soltanto quanto chiedono le imprese.
Bisogna confrontare cosa offrono per quella cifra.
Impresa edile a Firenze: il risparmio comincia prima del cantiere
Il modo migliore per evitare che una ristrutturazione costi molto più del previsto non è necessariamente trovare l’impresa più economica.
È arrivare alla scelta dell’impresa con un progetto sufficientemente definito.
Quando lavorazioni, quantità e caratteristiche dell’intervento sono chiare, le offerte diventano più confrontabili e anche la gestione successiva delle varianti è più semplice.
Il preventivo iniziale diventa così uno strumento realmente utile per programmare l’investimento.
Perché il problema non è spendere 90.000 euro invece di 80.000 quando quei 90.000 euro erano stati previsti e consapevolmente approvati.
Il problema è partire pensando di spenderne 60.000 e scoprire durante il cantiere che ne serviranno 90.000.
Studio Teorema può affiancarti prima e durante i lavori con sopralluogo, progettazione, definizione delle opere, computo metrico, confronto tecnico delle offerte, pratiche edilizie e direzione lavori.
