Hai ristrutturato casa usufruendo di un bonus edilizio e adesso vuoi venderla. A prima vista le due operazioni sembrano indipendenti: i lavori sono terminati, le fatture sono state pagate, le pratiche presentate e l’immobile può essere messo sul mercato.
Non sempre è così semplice.
Gli interventi agevolati possono lasciare dietro di sé una quantità importante di documenti: pratiche edilizie, fatture, bonifici, asseverazioni, comunicazioni, eventuali crediti fiscali e detrazioni ancora da utilizzare.
E quando arriva il momento della vendita, alcuni di questi aspetti devono essere chiariti prima di arrivare dal notaio. Il rischio, altrimenti, è scoprire un problema quando il compratore è già stato trovato, il preliminare è stato firmato e la data del rogito si avvicina.
Vediamo quali sono gli aspetti da controllare.
Bonus edilizio e vendita della casa: si può fare?
In linea generale, aver usufruito di un bonus edilizio non impedisce di vendere l’immobile. Il punto non è quindi stabilire se la casa possa essere venduta, ma verificare quali conseguenze producano gli interventi eseguiti e le agevolazioni utilizzate.
Bisogna distinguere almeno tre aspetti:
- la situazione edilizia e catastale dell’immobile dopo i lavori;
- la documentazione relativa agli interventi effettuati;
- la gestione delle eventuali detrazioni fiscali ancora non utilizzate.
Sono questioni differenti, ma in occasione della compravendita finiscono spesso per intrecciarsi.
Il primo controllo riguarda i lavori, non il bonus
Uno degli equivoci più frequenti è concentrare tutta l’attenzione sull’agevolazione fiscale.
In realtà, dal punto di vista tecnico, la prima domanda dovrebbe essere un’altra:
come è stato modificato l’immobile?
Una ristrutturazione può aver comportato lo spostamento di tramezzi, la modifica della distribuzione interna, la realizzazione o eliminazione di aperture, interventi sugli impianti o altre opere che possono aver richiesto una pratica edilizia.
Terminati i lavori, lo stato reale dell’immobile deve essere confrontato con la documentazione urbanistica e catastale.
Il fatto che un intervento abbia beneficiato di una detrazione fiscale non costituisce, da solo, una verifica della regolarità complessiva dell’immobile.
Sono piani diversi che devono essere analizzati separatamente.
Attenzione alle pratiche edilizie non chiuse correttamente
CILA, SCIA e altri procedimenti edilizi non dovrebbero essere considerati semplicemente documenti necessari per “aprire il cantiere”. A seconda dell’intervento eseguito possono esserci ulteriori adempimenti al termine dei lavori.
Può inoltre essere necessario aggiornare la situazione catastale quando le modifiche apportate incidono sulla rappresentazione o sui dati dell’unità immobiliare. Il problema emerge spesso proprio al momento della vendita.
La pratica viene recuperata dopo anni e ci si accorge che la situazione rappresentata nei documenti non coincide perfettamente con quella esistente.
A quel punto bisogna capire che cosa è stato autorizzato, che cosa è stato effettivamente realizzato e quali adempimenti sono stati eseguiti successivamente.
Effettuare questa verifica con anticipo consente di avere il tempo necessario per affrontare eventuali criticità senza la pressione di un rogito già fissato.
E le detrazioni che non sono ancora state utilizzate?
Questo è uno degli aspetti che genera più dubbi quando si parla di bonus edilizi e vendita dell’immobile. Se al momento della compravendita esistono ancora quote di detrazione relative agli interventi effettuati, occorre verificare quale disciplina fiscale sia applicabile alla specifica agevolazione e come debbano essere gestite le quote residue.
Non è quindi opportuno dare per scontato che rimangano sempre al venditore oppure che passino automaticamente all’acquirente in qualsiasi situazione. La questione dovrebbe essere affrontata prima della stipula, coinvolgendo, quando necessario, notaio e consulente fiscale.
L’aspetto importante è che venditore e acquirente sappiano con chiarezza quale sarà la sorte delle detrazioni residue e che l’eventuale accordo sia correttamente formalizzato.
Superbonus e interventi importanti richiedono ancora più attenzione
Quando l’immobile è stato interessato da interventi complessi, la quantità di documentazione da ricostruire può aumentare considerevolmente. Pensiamo, ad esempio, a lavori che hanno coinvolto facciate, coperture, impianti, isolamento termico, serramenti o interventi condominiali.
In questi casi possono esistere documenti prodotti da soggetti differenti: amministratore, progettista, direttore dei lavori, impresa, tecnici asseveratori e consulenti fiscali.
Se la vendita avviene alcuni anni dopo, recuperare tutto all’ultimo momento può diventare complicato.
Per questo è utile predisporre un vero e proprio fascicolo tecnico dell’intervento, raccogliendo almeno la documentazione edilizia, catastale e tecnica disponibile relativa ai lavori.
Il problema delle opere condominiali
C’è poi un’altra situazione molto frequente. L’appartamento viene venduto dopo che il condominio ha deliberato o realizzato interventi straordinari agevolati fiscalmente.
Chi deve sostenere le spese residue? A chi spettano eventuali benefici fiscali? Esistono ancora rate condominiali da versare? Sono stati deliberati ulteriori lavori?
Sono questioni che non devono essere confuse tra loro e che richiedono la verifica delle delibere assembleari, della documentazione dell’amministratore e degli accordi tra venditore e acquirente.
Anche in questo caso, affrontare il problema quando il rogito è ormai imminente significa avere molto meno spazio per risolverlo.
Il vero rischio è arrivare impreparati alla vendita
Nella maggior parte dei casi il problema non è aver usufruito di un bonus. Il problema è non sapere esattamente cosa è stato fatto e quali documenti esistono.
Una compravendita coinvolge diversi soggetti: proprietario, acquirente, agenzia immobiliare, tecnico, amministratore di condominio, banca e notaio. Se una criticità viene individuata soltanto nelle ultime fasi, può rallentare l’intero processo.
Per questo, prima di mettere sul mercato un immobile interessato da lavori agevolati, è utile ricostruire preventivamente la situazione.
Quali controlli fare prima di vendere?
Il punto di partenza è raccogliere la documentazione relativa all’immobile e agli interventi eseguiti. Occorre quindi verificare la situazione urbanistica e catastale, le pratiche edilizie presentate per i lavori, gli eventuali aggiornamenti successivi e la documentazione tecnica disponibile.
Se sono presenti bonus o detrazioni ancora in corso, è opportuno ricostruire anche la relativa posizione fiscale e stabilire come gestirla nell’ambito della compravendita.
Nel caso di interventi condominiali, sarà inoltre utile acquisire dall’amministratore le informazioni necessarie sulle spese deliberate, sui pagamenti effettuati e su eventuali importi ancora dovuti.
L’obiettivo non è produrre documenti inutili. È arrivare alla vendita sapendo esattamente qual è la situazione dell’immobile.
Meglio controllare prima di trovare l’acquirente
Molti proprietari iniziano le verifiche tecniche soltanto quando ricevono una proposta di acquisto. È comprensibile, ma non sempre è la scelta migliore.
Se emerge una difformità, manca un documento o deve essere completato un adempimento, i tempi della regolarizzazione potrebbero non coincidere con quelli previsti dall’acquirente.
Una verifica preventiva permette invece di capire se esistono criticità e, soprattutto, quanto tempo può essere necessario per risolverle. In questo modo anche la trattativa può essere affrontata con maggiore chiarezza.
Bonus edilizi e vendita immobile: la documentazione fa la differenza
Aver ristrutturato un immobile usufruendo di agevolazioni fiscali non dovrebbe diventare un ostacolo alla vendita. Ma lavori edilizi, pratiche amministrative e benefici fiscali devono essere ricostruiti correttamente.
La strategia più efficace è quindi anticipare le verifiche: controllare prima, regolarizzare ciò che eventualmente deve essere sistemato e arrivare al rogito con una situazione chiara. Perché spesso il vero blocco burocratico non nasce da un problema irrisolvibile.
Nasce semplicemente dal fatto di averlo scoperto troppo tardi.
Studio Teorema può effettuare una verifica tecnica preliminare della documentazione dell’immobile, ricostruire le pratiche edilizie e catastali e individuare eventuali criticità da affrontare prima della compravendita.
