Rifacimento della facciata, interventi sulla copertura, consolidamenti, impermeabilizzazioni, sostituzione di impianti comuni, lavori su terrazze e balconi.
Quando un condominio deve affrontare una manutenzione straordinaria, il problema non è soltanto decidere quali lavori eseguire e quanto spendere.
Occorre capire quali interventi sono realmente necessari, predisporre un progetto, individuare le eventuali pratiche edilizie, scegliere correttamente l’impresa, organizzare la sicurezza del cantiere e controllare che quanto deliberato venga effettivamente realizzato.
In una città come Firenze, dove una parte importante del patrimonio immobiliare è costituita da edifici datati o storici, la fase preliminare assume ancora maggiore importanza.
Per l’amministratore significa coordinare un processo nel quale intervengono condomini, tecnici, imprese e, in alcuni casi, enti e amministrazioni.
Vediamo quali sono i passaggi principali.
Prima di chiedere i preventivi bisogna capire cosa fare
Uno degli errori più frequenti è partire direttamente dalle imprese.
Il condominio rileva infiltrazioni dalla copertura oppure distacchi dalla facciata e chiede tre preventivi.
Arrivano tre offerte con lavorazioni, materiali e importi differenti.
A quel punto confrontarle diventa difficile.
Prima di chiedere un prezzo sarebbe invece opportuno definire tecnicamente l’intervento.
Un sopralluogo e una valutazione preliminare consentono di individuare le criticità, stabilire quali opere siano necessarie e predisporre una base comune sulla quale le imprese possano formulare le proprie offerte.
Solo così il confronto economico diventa realmente significativo.
Il capitolato aiuta anche l’amministratore
Il capitolato non è semplicemente un documento tecnico.
È uno strumento che permette di descrivere le lavorazioni previste, le modalità esecutive e, quando necessario, i materiali e le prestazioni richieste.
Se tutte le imprese formulano l’offerta sulla stessa base, l’amministratore può presentare all’assemblea preventivi molto più facilmente confrontabili.
Si riduce inoltre il rischio di scegliere un’offerta apparentemente più conveniente per poi scoprire, durante il cantiere, che alcune lavorazioni non erano comprese.
Il prezzo più basso ha significato soltanto se comprende le stesse opere degli altri preventivi.
Quale pratica edilizia serve?
Dipende dai lavori.
Non tutta la manutenzione condominiale richiede lo stesso procedimento e alcune attività possono non necessitare di un titolo edilizio, mentre altre possono richiedere CILA, SCIA o ulteriori autorizzazioni.
A Firenze occorre inoltre prestare particolare attenzione alle caratteristiche dell’edificio e alla sua localizzazione.
Intervenire su una facciata o su una copertura può assumere implicazioni differenti quando l’edificio presenta particolari forme di tutela o quando le opere incidono su elementi di interesse storico o paesaggistico.
Per questo la pratica amministrativa deve essere individuata sulla base dell’intervento effettivamente progettato, evitando soluzioni standard valide indistintamente per qualsiasi condominio.
Sicurezza: quando serve il coordinatore?
La sicurezza deve essere valutata già durante l’organizzazione dei lavori.
Il D.Lgs. 81/2008 individua specifici obblighi per i cantieri temporanei o mobili e disciplina, tra gli altri aspetti, i casi nei quali è necessaria la nomina dei coordinatori per la sicurezza.
Un elemento particolarmente importante è la presenza di più imprese esecutrici, anche quando non operano contemporaneamente.
La struttura del cantiere deve quindi essere conosciuta prima dell’affidamento e verificata anche durante l’esecuzione, soprattutto se vengono coinvolte ulteriori imprese.
Direzione lavori e coordinamento della sicurezza sono inoltre due funzioni differenti, anche quando vengono affidate allo stesso professionista in possesso dei requisiti necessari.
La scelta dell’impresa non dovrebbe basarsi soltanto sul prezzo
Per lavori importanti, l’offerta economicamente più bassa non è necessariamente quella più conveniente.
Oltre al prezzo è opportuno valutare l’organizzazione dell’impresa, la sua esperienza rispetto alla tipologia di intervento e la documentazione necessaria.
Un ribasso significativo può essere interessante, ma dovrebbe essere compreso.
Manca qualche lavorazione? I materiali previsti sono gli stessi? Ponteggi e opere provvisionali sono compresi? Lo smaltimento dei materiali è incluso?
Chiarire questi aspetti prima dell’affidamento riduce il rischio di discussioni ed extra costi durante il cantiere.
Durante i lavori serve qualcuno che controlli
Una volta aperto il cantiere iniziano inevitabilmente le decisioni operative.
Possono emergere condizioni non visibili in precedenza, lavorazioni da adattare o situazioni che richiedono un confronto tra tecnico e impresa.
La direzione lavori permette di controllare l’esecuzione delle opere rispetto al progetto e agli accordi contrattuali, verificare l’avanzamento e gestire tecnicamente eventuali varianti.
Per l’amministratore significa avere un riferimento professionale che possa seguire gli aspetti tecnici del cantiere e fornire le informazioni necessarie anche nei rapporti con il condominio.
Attenzione alle varianti e agli extra costi
“Già che ci siamo, facciamo anche questo.”
È una delle frasi più frequenti durante una manutenzione straordinaria.
A volte la modifica è realmente necessaria. Altre volte rappresenta un miglioramento deciso durante i lavori.
In entrambi i casi è importante che le varianti vengano quantificate e formalizzate prima della loro esecuzione, quando possibile.
Se le lavorazioni aggiuntive vengono accumulate senza un controllo economico progressivo, il costo finale può allontanarsi notevolmente dall’importo inizialmente approvato.
Il controllo tecnico del cantiere è quindi anche uno strumento di controllo della spesa.
Manutenzione straordinaria in condominio: progettare prima per gestire meglio
Un intervento condominiale ben organizzato dovrebbe seguire una sequenza logica:
analisi del problema → definizione delle opere → progettazione → confronto delle offerte → affidamento → cantiere → controllo dei lavori.
Saltare le prime fasi per arrivare rapidamente al preventivo dell’impresa può sembrare un modo per risparmiare tempo.
Spesso produce l’effetto contrario.
Una buona progettazione preliminare consente all’amministratore e ai condomini di sapere cosa stanno approvando, quanto dovrebbe costare e quali attività saranno necessarie per realizzarlo.
Studio Teorema affianca amministratori e condomìni nelle diverse fasi dell’intervento: sopralluoghi e valutazioni preliminari, progettazione e capitolati, pratiche edilizie, direzione lavori e coordinamento della sicurezza quando previsto.
