Trasformare un ufficio in abitazione, un negozio in appartamento o utilizzare diversamente un immobile è una delle richieste che ricorrono più frequentemente nel mercato immobiliare.
A Firenze il tema è particolarmente attuale: molti immobili si trovano in edifici storici o consolidati e il cambio di destinazione d’uso può rappresentare un’opportunità per valorizzare spazi che non rispondono più alle esigenze per cui erano stati originariamente utilizzati.
Con le modifiche introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa, convertito nella Legge n. 105/2024, la disciplina nazionale dei mutamenti di destinazione d’uso è stata modificata e, in alcune situazioni, semplificata.
Ma attenzione: questo non significa che qualsiasi immobile possa essere trasformato liberamente in abitazione.
Cosa significa cambiare la destinazione d’uso?
Ogni immobile ha una destinazione funzionale: può essere residenziale, commerciale, produttivo, direzionale o appartenere ad altre categorie previste dalla normativa.
Il cambio di destinazione d’uso si verifica quando l’immobile passa da un utilizzo a un altro.
Un caso tipico è la trasformazione di un ufficio in abitazione.
Ma il primo errore da evitare è confondere destinazione urbanistica e categoria catastale.
Il fatto che un immobile sia censito al Catasto in una determinata categoria non è sufficiente, da solo, per stabilire se il suo utilizzo sia urbanisticamente legittimo o se possa essere trasformato.
La verifica deve partire dalla situazione edilizia e urbanistica.
Cosa ha cambiato il Salva Casa?
Il Salva Casa è intervenuto sull’articolo 23-ter del DPR 380/2001, modificando la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso.
In particolare, la normativa nazionale ha introdotto maggiori possibilità per alcuni cambi di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale e per determinati passaggi tra categorie differenti.
L’obiettivo è favorire il riutilizzo del patrimonio immobiliare esistente e rendere più semplici alcune trasformazioni.
Questo però non elimina la necessità di verificare la disciplina regionale e comunale applicabile.
Ed è proprio questo il punto fondamentale quando si parla di cambio di destinazione d’uso a Firenze.
Il Salva Casa non supera automaticamente le regole del Comune
Leggere che una determinata trasformazione è stata “semplificata” dalla normativa nazionale non significa poter iniziare immediatamente i lavori.
Per ogni immobile occorre verificare la disciplina urbanistica applicabile, le caratteristiche dell’edificio, l’eventuale presenza di vincoli e le condizioni richieste per la nuova destinazione.
Nel caso di Firenze devono quindi essere considerate anche le disposizioni degli strumenti urbanistici comunali e della normativa regionale toscana.
La fattibilità deve essere valutata sull’immobile concreto, non soltanto sulla base della norma nazionale.
Da ufficio ad abitazione: è sempre possibile?
No.
Il passaggio alla destinazione residenziale richiede che l’immobile possieda o possa raggiungere le caratteristiche necessarie per essere utilizzato come abitazione.
Devono essere valutati, a seconda del caso, aspetti come altezze, superfici, illuminazione e aerazione, caratteristiche dei locali, requisiti igienico-sanitari e impianti.
Un fondo che sulla carta sembra facilmente trasformabile potrebbe presentare condizioni che rendono l’intervento complesso o, in alcuni casi, non realizzabile.
Per questo è rischioso acquistare un immobile non residenziale contando sulla possibilità di trasformarlo senza aver effettuato prima uno studio di fattibilità.
Attenzione agli immobili nel centro storico di Firenze
Negli edifici storici la valutazione può diventare ancora più delicata.
Oltre alla destinazione d’uso occorre verificare eventuali tutele, caratteristiche dell’edificio e possibilità di eseguire le opere necessarie.
Trasformare un locale in abitazione può richiedere modifiche distributive o impiantistiche e, in alcuni casi, interventi sulle aperture o su altre parti dell’edificio.
Non tutto ciò che sarebbe tecnicamente utile è necessariamente realizzabile sotto il profilo urbanistico, edilizio o della tutela dell’immobile.
Prima del cambio d’uso bisogna controllare lo stato legittimo
C’è poi un passaggio che viene spesso sottovalutato.
Prima di progettare una nuova destinazione è necessario capire da quale situazione legittima si parte.
Se l’immobile presenta difformità rispetto ai titoli edilizi, queste devono essere individuate e valutate prima di procedere con la trasformazione.
Progettare un cambio d’uso basandosi soltanto sulla planimetria catastale o sullo stato attuale dei locali può portare a sviluppare un progetto su presupposti sbagliati.
La ricostruzione dello stato legittimo rappresenta quindi una delle prime verifiche da effettuare.
Cambio di destinazione d’uso: prima la fattibilità, poi l’acquisto
Il tema diventa particolarmente importante quando il cambio d’uso è alla base di un investimento immobiliare.
Un locale commerciale può avere un prezzo interessante proprio perché l’acquirente immagina di trasformarlo in abitazione.
Ma il valore economico dell’operazione dipende dalla possibilità reale di effettuare quella trasformazione.
Prima di acquistare è quindi opportuno verificare almeno:
- la situazione urbanistica dell’immobile;
- la destinazione attuale legittima;
- la disciplina urbanistica applicabile;
- i requisiti necessari per la nuova destinazione;
- gli eventuali vincoli;
- le opere e le pratiche necessarie.
Una verifica preventiva può evitare di acquistare un immobile sulla base di una trasformazione che successivamente risulta impossibile o molto più costosa del previsto.
Il Salva Casa offre nuove possibilità, ma serve una verifica tecnica
Le modifiche normative degli ultimi anni hanno aperto opportunità interessanti per il recupero e la trasformazione del patrimonio edilizio esistente.
Ma la domanda “posso trasformarlo in abitazione?” continua a non avere una risposta valida per tutti gli immobili.
Per un cambio di destinazione d’uso a Firenze bisogna mettere insieme normativa nazionale, disciplina regionale, strumenti urbanistici comunali e caratteristiche specifiche dell’edificio.
Solo dopo queste verifiche è possibile stabilire se l’intervento sia realmente fattibile e quali procedure siano necessarie.
Studio Teorema può effettuare uno studio preliminare di fattibilità, verificando la situazione urbanistica dell’immobile, la normativa applicabile e le condizioni necessarie per la trasformazione.
