“Devo soltanto spostare una parete.”
“È una piccola ristrutturazione.”
“Non tocco la struttura, quindi posso fare tutto da solo.”
Quando si interviene su un immobile, è facile sottovalutare la parte amministrativa e considerare CILA e SCIA come semplici moduli da presentare al Comune.
Ma una pratica edilizia non è soltanto un adempimento burocratico.
Dietro la firma del tecnico ci sono verifiche sulla situazione dell’immobile, individuazione del corretto procedimento edilizio, elaborati grafici e dichiarazioni che comportano precise responsabilità professionali.
Per questo parlare di “CILA fai da te” può essere fuorviante: nei casi in cui la normativa richiede una pratica asseverata, il ruolo del tecnico abilitato non può essere sostituito dalla semplice compilazione di un modulo da parte del proprietario.
Prima della pratica bisogna capire se l’immobile è regolare
È probabilmente il passaggio più importante.
Il proprietario conosce la casa così come si presenta oggi.
Il tecnico deve invece capire come quell’immobile è arrivato alla configurazione attuale.
Prima di progettare una nuova modifica è quindi necessario verificare, secondo il caso, la documentazione edilizia disponibile e confrontarla con lo stato dei luoghi.
Una parete che si vuole demolire oggi potrebbe trovarsi in una posizione diversa rispetto all’ultimo titolo edilizio.
Una finestra potrebbe essere stata modificata anni prima.
Una stanza potrebbe avere una destinazione o una configurazione diversa da quella rappresentata negli atti.
Presentare una nuova pratica senza aver compreso la situazione di partenza può significare sovrapporre un nuovo intervento a una situazione precedente non correttamente ricostruita.
CILA e SCIA non sono intercambiabili
Un altro errore frequente consiste nel pensare che sia il proprietario a poter scegliere quale pratica utilizzare.
“Facciamo una CILA perché è più semplice.”
Non funziona così.
Il procedimento dipende dalla natura delle opere previste e dalla disciplina applicabile.
Alcuni interventi possono rientrare nell’attività edilizia libera, altri richiedono una CILA, altri ancora possono essere soggetti a SCIA o a differenti titoli e autorizzazioni.
Se vengono interessate strutture, prospetti, destinazioni d’uso, immobili sottoposti a tutela o altri elementi particolari, il quadro può diventare ancora più articolato.
È quindi l’intervento che determina la pratica, non la pratica che determina ciò che possiamo realizzare.
“Non tocco i muri portanti” non significa automaticamente CILA
È una delle semplificazioni più comuni.
L’assenza di interventi strutturali è certamente un elemento importante, ma non è sufficiente da sola per stabilire quale procedimento edilizio sia necessario.
Bisogna analizzare complessivamente le opere.
Anche interventi apparentemente semplici possono coinvolgere aspetti igienico-sanitari, impiantistici, vincoli, destinazioni d’uso o altre discipline di settore.
Per questo una valutazione effettuata esclusivamente osservando la planimetria catastale può non essere sufficiente.
La planimetria catastale non sostituisce il progetto edilizio
Altro equivoco molto diffuso.
Il proprietario recupera la planimetria catastale, la confronta con l’appartamento e conclude:
“È tutto uguale, quindi siamo a posto.”
Ma Catasto e urbanistica hanno funzioni differenti.
La corrispondenza tra stato dei luoghi e planimetria catastale non dimostra automaticamente la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.
Per ricostruire la situazione legittima occorre fare riferimento alla documentazione prevista dalla normativa edilizia e valutare il caso concreto.
È uno dei motivi per cui una pratica non dovrebbe iniziare semplicemente dalla planimetria scaricata dal Catasto.
Il tecnico non serve soltanto per firmare
A volte il professionista viene contattato quando tutto è già stato deciso.
L’impresa è stata scelta, le demolizioni sono definite e magari è già stata fissata la data di inizio lavori.
A quel punto la richiesta è:
“Ci serve soltanto qualcuno che presenti la CILA.”
Ma il ruolo del tecnico non dovrebbe essere quello di apporre una firma su decisioni prese da altri.
Il professionista deve poter verificare la situazione esistente, valutare la fattibilità delle opere, predisporre gli elaborati necessari e assumersi responsabilmente le dichiarazioni richieste dalla pratica.
La firma è quindi il risultato dell’attività tecnica, non l’attività tecnica stessa.
E se i lavori sono già iniziati?
È proprio in questi casi che una pratica apparentemente semplice può diventare più complicata.
Iniziare opere senza aver prima verificato quale titolo o comunicazione sia necessaria può comportare la necessità di regolarizzare successivamente la situazione, quando ne ricorrono le condizioni, oltre alle conseguenze amministrative previste.
E non bisogna pensare che tutto ciò che è stato realizzato possa automaticamente essere sanato pagando una sanzione.
La possibilità di regolarizzazione deve essere verificata sulla base della natura dell’intervento, dello stato dell’immobile e della disciplina applicabile.
La soluzione migliore rimane quindi una: verificare prima e iniziare i lavori dopo.
Anche una piccola ristrutturazione può coinvolgere più adempimenti
La pratica edilizia non esaurisce necessariamente tutti gli obblighi.
A seconda dell’intervento possono entrare in gioco sicurezza nei cantieri, aspetti strutturali, autorizzazioni paesaggistiche, adempimenti energetici, aggiornamenti catastali e altre discipline specifiche.
Anche la presenza di più imprese deve essere valutata attentamente sotto il profilo della sicurezza.
Per questo chiedere semplicemente “quanto costa fare una CILA?” senza descrivere l’intervento può portare a una risposta incompleta.
Prima bisogna capire cosa deve essere fatto.
Poi è possibile definire quali attività professionali e amministrative saranno necessarie.
Il costo della pratica non dovrebbe essere l’unico criterio
Quando si confrontano preventivi professionali, può capitare di trovare differenze importanti.
Ma anche in questo caso bisogna capire cosa comprende il servizio.
Un preventivo può riguardare esclusivamente la predisposizione della pratica sulla base della documentazione fornita.
Un altro può comprendere sopralluogo, rilievo, ricerca e analisi della documentazione, progettazione, pratica edilizia, direzione lavori e successivo aggiornamento catastale.
Confrontare soltanto l’importo finale senza verificare le attività comprese rischia di mettere sullo stesso piano prestazioni molto differenti.
Il vero rischio emerge spesso quando si vende casa
Una modifica interna realizzata senza le necessarie verifiche può rimanere apparentemente irrilevante per molti anni.
Il proprietario utilizza normalmente l’immobile e non percepisce alcun problema.
Durante la preparazione della compravendita emerge una differenza tra documentazione e stato dei luoghi.
A quel punto bisogna ricostruire cosa è successo, quando sono state realizzate le opere e se la situazione possa essere regolarizzata.
E ciò che poteva essere affrontato correttamente prima dei lavori diventa un problema da risolvere con una compravendita già in corso.
CILA fai da te: il problema non è compilare il modulo
Oggi molte procedure sono digitalizzate e questo può dare l’impressione che una pratica edilizia sia diventata più semplice.
Dal punto di vista operativo certamente molti passaggi sono più rapidi rispetto al passato.
Ma digitalizzare una procedura non significa eliminare le verifiche tecniche che stanno alla base della pratica.
Il punto non è sapere dove cliccare per inviare una CILA o una SCIA.
Il punto è sapere se quella pratica è corretta, se l’immobile è stato adeguatamente verificato e se le opere progettate possono essere realizzate.
Ed è proprio qui che interviene il professionista.
Studio Teorema può affiancarti dalla verifica preliminare dell’immobile alla progettazione dell’intervento, individuando la pratica edilizia necessaria e seguendo, in funzione dell’incarico, le successive fasi di cantiere e gli eventuali aggiornamenti finali.
