Quando in un condominio iniziano lavori sulla facciata, sulla copertura o sulle parti comuni, l’attenzione si concentra quasi sempre sugli stessi aspetti: costo dell’intervento, scelta dell’impresa, tempi di esecuzione e ripartizione delle spese.
C’è però un tema molto più delicato, che spesso emerge soltanto quando qualcosa va storto: quali responsabilità assume l’amministratore di condominio durante l’esecuzione dei lavori?
La risposta non può essere generalizzata.
L’amministratore non diventa automaticamente responsabile di qualsiasi incidente o irregolarità avvenga in un cantiere condominiale. Allo stesso tempo, però, il suo ruolo non può essere considerato puramente amministrativo.
In determinate circostanze può assumere obblighi precisi e, quando vengono violate norme poste a tutela della sicurezza delle persone, le conseguenze possono arrivare anche sul piano penale.
Per questo è importante capire dove terminano i compiti amministrativi e dove iniziano le responsabilità legate alla gestione dei lavori.
L’amministratore non è soltanto colui che paga le fatture
In un intervento condominiale sono normalmente coinvolti diversi soggetti.
Ci sono i condomini, l’amministratore, l’impresa esecutrice e i professionisti incaricati della progettazione e della direzione dei lavori.
Nei cantieri più articolati possono inoltre essere presenti coordinatori per la sicurezza, imprese affidatarie, subappaltatori e lavoratori autonomi.
Ognuno ha compiti differenti.
L’errore sarebbe pensare che la presenza di tecnici e imprese escluda automaticamente qualsiasi responsabilità dell’amministratore.
A seconda del tipo di intervento e degli incarichi effettivamente assunti, l’amministratore può infatti trovarsi a rappresentare il condominio anche nei rapporti con chi esegue le opere.
Ed è proprio qui che diventa fondamentale stabilire chi fa cosa.
Chi è il committente nei lavori condominiali?
Il riferimento principale in materia di sicurezza nei cantieri è il D.Lgs. 81/2008, il Testo Unico sulla salute e sicurezza sul lavoro.
La normativa attribuisce specifici obblighi al committente e, quando nominato, al responsabile dei lavori.
Nel caso degli interventi sulle parti comuni di un condominio, il ruolo dell’amministratore deve quindi essere analizzato con particolare attenzione in relazione alla posizione del condominio quale soggetto che commissiona le opere e ai poteri concretamente esercitati dall’amministratore.
Non basta, quindi, limitarsi alla firma del contratto con l’impresa.
Prima dell’avvio del cantiere occorre capire quali obblighi derivano dalla tipologia e dall’organizzazione dei lavori.
La sicurezza del cantiere non può essere delegata “a parole”
Uno degli equivoci più pericolosi consiste nel pensare che affidare i lavori a un’impresa significhi automaticamente trasferire a quest’ultima qualsiasi responsabilità.
Non funziona così.
L’impresa ha naturalmente propri obblighi nei confronti dei lavoratori e nell’organizzazione dell’attività di cantiere.
Ma la normativa individua anche obblighi specifici in capo agli altri soggetti coinvolti.
Quando ricorrono determinate condizioni, ad esempio, può essere necessaria la nomina dei professionisti incaricati del coordinamento della sicurezza.
L’aspetto essenziale è che ruoli, incarichi e responsabilità siano definiti prima dell’inizio delle opere, non ricostruiti soltanto dopo un incidente.
La verifica dell’idoneità dell’impresa
Un altro passaggio particolarmente importante riguarda la scelta delle imprese alle quali affidare i lavori.
Il criterio non può essere esclusivamente economico.
Nell’ambito previsto dalla normativa sulla sicurezza, il committente o il responsabile dei lavori deve verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, delle imprese esecutrici e, nei casi previsti, dei lavoratori autonomi.
Questo significa che scegliere l’offerta più economica senza effettuare le verifiche richieste può esporre il condominio a rischi che vanno ben oltre un eventuale problema sulla qualità dell’opera.
Un’impresa che entra in un cantiere deve possedere requisiti coerenti con le lavorazioni che è chiamata a eseguire.
Quando serve il coordinatore per la sicurezza?
Non tutti i lavori condominiali comportano automaticamente la nomina di un coordinatore.
La necessità dipende dall’organizzazione del cantiere e, in particolare, dalla presenza delle condizioni previste dal D.Lgs. 81/2008.
Uno degli aspetti più importanti riguarda la presenza, anche non contemporanea, di più imprese esecutrici.
Questo dettaglio viene talvolta sottovalutato.
Si pensa che, se due imprese lavorano in momenti differenti, non esista un problema di coordinamento. La normativa, invece, deve essere verificata anche quando le imprese intervengono in successione.
Per questo la struttura del cantiere dovrebbe essere definita prima di iniziare i lavori.
E se durante il cantiere entra una seconda impresa?
È una situazione tutt’altro che rara.
All’inizio si affida l’intervento a un’unica impresa. Successivamente emerge la necessità di coinvolgere un secondo soggetto per una lavorazione specialistica.
È proprio in questi casi che una gestione inizialmente semplice può assumere caratteristiche differenti sotto il profilo della sicurezza.
Non è quindi sufficiente verificare gli obblighi soltanto al momento dell’apertura del cantiere.
Occorre valutare anche le modifiche che intervengono durante l’esecuzione.
Un cantiere è un sistema dinamico e l’ingresso di nuove imprese può modificare gli adempimenti necessari.
Direttore dei lavori e coordinatore della sicurezza sono la stessa cosa?
No.
Sono incarichi differenti.
Il direttore dei lavori svolge funzioni connesse alla corretta esecuzione dell’opera rispetto al progetto e agli aspetti tecnici che rientrano nel proprio incarico.
Il coordinatore per la sicurezza svolge invece i compiti attribuiti dalla normativa specifica sulla sicurezza nei cantieri.
In alcuni casi i due incarichi possono essere affidati allo stesso professionista, purché ne possieda i requisiti, ma questo non significa che le funzioni coincidano.
È importante comprenderlo perché la semplice presenza di un direttore dei lavori non equivale automaticamente ad aver assolto tutti gli eventuali obblighi in materia di sicurezza.
Quando può emergere una responsabilità penale?
La responsabilità penale è personale e deve essere valutata sulla base del caso concreto.
Non esiste quindi una regola secondo la quale, se avviene un incidente in un condominio, l’amministratore ne risponde automaticamente.
Occorre ricostruire gli obblighi che spettavano ai diversi soggetti, gli incarichi conferiti, i comportamenti tenuti e il rapporto tra eventuali omissioni e l’evento verificatosi.
In presenza di violazioni della normativa sulla sicurezza possono tuttavia configurarsi conseguenze penali.
E se da una condotta o da un’omissione derivano lesioni o, nei casi più gravi, la morte di una persona, il quadro può diventare ancora più serio.
È per questo che la sicurezza non dovrebbe mai essere affrontata come un semplice insieme di documenti necessari per aprire il cantiere.
Il problema dei lavori urgenti
Non tutti gli interventi possono essere programmati con mesi di anticipo.
Un distacco dalla facciata, una copertura danneggiata o una situazione che mette a rischio persone e cose può richiedere un intervento rapido.
L’urgenza, però, non significa che la sicurezza possa essere ignorata.
Anzi, proprio nelle situazioni emergenziali è importante evitare che la necessità di intervenire rapidamente produca decisioni improvvisate.
Mettere in sicurezza un edificio e organizzare successivamente i lavori definitivi sono attività che devono essere gestite tenendo conto sia della necessità di eliminare il pericolo sia degli obblighi applicabili alle opere da eseguire.
E i piccoli lavori?
Anche qui bisogna evitare automatismi.
La dimensione economica dell’intervento non è l’unico parametro per valutare gli obblighi.
Una lavorazione apparentemente modesta può comportare rischi significativi: pensiamo a interventi in quota, opere su coperture o lavorazioni che richiedono ponteggi e altre opere provvisionali.
Al contrario, non ogni manutenzione comporta necessariamente l’organizzazione di un cantiere complesso.
È quindi necessario valutare la natura effettiva delle opere, le modalità con cui vengono eseguite e i soggetti coinvolti.
L’assemblea ha approvato i lavori: l’amministratore è sollevato da ogni responsabilità?
No, non automaticamente.
L’assemblea decide sull’esecuzione delle opere e sulle relative spese nei limiti delle proprie competenze, ma una deliberazione assembleare non elimina gli obblighi che la legge attribuisce ai soggetti coinvolti nella gestione dell’intervento.
Dire “lo ha deciso il condominio” non è quindi sufficiente per escludere qualsiasi responsabilità individuale.
La decisione di eseguire un lavoro e il modo nel quale quel lavoro viene organizzato sono due questioni differenti.
Ed è soprattutto sulla seconda che diventa essenziale affidarsi a professionisti qualificati.
La prevenzione parte prima dell’apertura del cantiere
Molti problemi possono essere ridotti organizzando correttamente l’intervento fin dall’inizio.
Prima dell’affidamento dei lavori è opportuno definire le opere, individuare i professionisti necessari, verificare la struttura del cantiere e chiarire gli incarichi.
Questo permette anche di evitare una situazione piuttosto frequente: scoprire durante i lavori che sarebbe stato necessario prevedere fin dall’inizio un adempimento o un incarico professionale.
La sicurezza non dovrebbe essere aggiunta al progetto quando il cantiere è già iniziato.
Deve essere parte della progettazione e dell’organizzazione dell’intervento.
Responsabilità dell’amministratore di condominio: il punto non è avere più documenti
Un cantiere sicuro non si costruisce accumulando carte.
Si costruisce attribuendo correttamente i ruoli, scegliendo soggetti qualificati, effettuando le verifiche necessarie e organizzando le lavorazioni in maniera coerente con la normativa.
Per l’amministratore questo significa soprattutto evitare due estremi.
Il primo è pensare di dover controllare personalmente ogni attività tecnica dell’impresa.
Il secondo è ritenere che, una volta affidato l’incarico a un tecnico o firmato il contratto con l’impresa, qualsiasi responsabilità sia automaticamente trasferita ad altri.
La corretta gestione sta nel mezzo: conoscere i propri obblighi e affidare le attività specialistiche ai soggetti che hanno competenza e requisiti per svolgerle.
Studio Teorema affianca amministratori e condomìni nella gestione tecnica degli interventi, dalla fase preliminare alla progettazione, fino alla direzione dei lavori e al coordinamento della sicurezza quando previsto.
