Verifica della legittimità di un immobile in 4 semplici punti

Verifica di un immobile

Nella puntata 62 della Versione di Teorema, Paola Stabile e Francesco Giannelli spiegano come si verifica se un immobile è legittimo, cioè in regola, e lo fanno in quattro passaggi essenziali. Un controllo che conviene fare prima di vendere o di comprare casa, per evitare brutte sorprese quando ormai la trattativa è avviata.

Cosa significa “stato legittimo” di un immobile

Lo stato legittimo è la condizione dell’immobile che ne rappresenta la conformità urbanistica, edilizia e catastale: ciò che lo identifica come regolare. È proprio quello che si va a ricercare quando si mette in vendita una casa.

La definizione tecnica si trova nel Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), aggiornato dal decreto Salva Casa, convertito nella Legge 105/2024.

1. Ricostruire lo stato legittimo con i documenti

Il primo passo è raccogliere la documentazione relativa alle pratiche edilizie che hanno interessato l’immobile, attraverso l’accesso agli atti in Comune. A Firenze, a seconda della data della pratica, i documenti si trovano all’ufficio Edilizia Privata oppure all’Archivio Storico.

A questi si aggiunge la parte catastale, che oggi si acquisisce in digitale dall’Agenzia delle Entrate.

2. Verificare lo stato attuale con un sopralluogo

Il secondo passaggio è il sopralluogo: si visiona l’immobile e si esegue un rilievo dello stato dei luoghi, cioè di com’è oggi.

Il rilievo viene poi confrontato con due documenti: la planimetria catastale, per la conformità catastale, e l’ultima planimetria depositata in Comune, cioè l’ultimo stato autorizzato.

Un punto spesso frainteso: in Italia il Catasto non è probatorio. Ha una funzione fiscale. La conformità edilizio-urbanistica si ricava esclusivamente dai titoli edilizi: licenze, concessioni, DIA, condoni e le altre pratiche presenti in Comune.

3. Confrontare stato legittimo e stato attuale

Dalla comparazione tra documenti e rilievo possono emergere due situazioni. Nel caso migliore tutto torna e l’immobile è legittimo. Più spesso emergono delle difformità: secondo un’indagine dell’Ordine nazionale degli ingegneri citata nella puntata, circa l’80% degli immobili italiani presenta qualche irregolarità rispetto allo stato legittimo.

Le difformità possono essere piccole, come una porta spostata o un muro interno non portante traslato di qualche centimetro, oppure rilevanti, come un aumento di superficie o di volume, un piano in più o finestre aperte in zona paesaggistica. Una volta individuate, bisogna capirne la gravità.

4. Risolvere le criticità

L’ultimo passaggio richiede uno studio approfondito della norma, per individuare l’iter tecnico-amministrativo più adatto: una sanatoria edilizia oppure il ripristino dello stato legittimo. In entrambi i casi la pratica va presentata da un tecnico abilitato, iscritto a un ordine professionale e competente in materia edilizio-urbanistica.

Le regole cambiano anche da Comune a Comune. A Firenze, per esempio, il regolamento edilizio prevede in alcuni casi il deposito della rappresentazione dello stato legittimo, possibilità che non esiste ovunque.

Può anche capitare che alcune difformità non siano sanabili. Saperlo per tempo, però, permette di decidere come muoversi prima di mettere l’immobile sul mercato, invece di scoprirlo a trattativa avviata.

Hai dubbi sulla legittimità del tuo immobile? Studio Teorema offre una prima consulenza gratuita per capire insieme la situazione.