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28/11/2023
Quando si vende casa, il notaio chiede spesso la conformità edilizio-urbanistica e catastale dell’immobile. Nella puntata 2 della Versione di Teorema, Francesco Giannelli e Paola Stabile spiegano come si arriva a dichiararla con la due diligence edilizio-urbanistica e catastale, cosa succede quando emergono difformità e come si risolvono.
La due diligence è una verifica svolta da un professionista per analizzare e certificare una situazione. Ne esistono molti tipi: strutturale, ambientale, impiantistica, sulla titolarità o sulla situazione ipotecaria di un immobile.
Per chi compra o vende casa la più importante è quella edilizio-urbanistica e catastale, cioè la verifica della conformità dell’immobile.
Non in tutta Italia. In alcune regioni, come la Toscana, la relazione tecnica di conformità è richiesta di prassi dal notariato, ma non c’è una norma che imponga a un tecnico di attestarla. È il venditore a dichiarare in atto la conformità edilizio-urbanistica e catastale.
Chi non è un tecnico non ha però gli strumenti per farlo, e per questo si affida a un professionista che firmi la relazione di conformità.
Sopralluogo. Si visita l’immobile e si eseguono i rilievi: visivo, metrico e fotografico, per avere un quadro preciso della situazione reale.
Documentazione catastale. Dall’Agenzia delle Entrate si acquisiscono planimetria, visura ed estratto di mappa.
Accesso agli atti in Comune. Si richiedono tutte le pratiche edilizie che hanno interessato l’immobile, non solo l’ultima. Un esempio: un edificio costruito nel 1966 con licenza edilizia, un condono nel 1985, opere interne nel 2001. Servono tutte, e non solo il documento di rilascio ma anche gli elaborati grafici, perché è su quelli che si verifica la conformità.
Comparazione. Si confronta l’ultimo stato autorizzato con lo stato rilevato, sia sotto il profilo catastale sia sotto quello edilizio e urbanistico.
Dal confronto possono emergere quattro situazioni: immobile conforme sotto tutti gli aspetti; catasto conforme ma difformità edilizie; edilizia conforme ma difformità catastali; difformità su entrambi i fronti.
Se tutto è conforme, si consegna al notaio la relazione con la documentazione allegata e si vende dichiarando la conformità. Negli altri casi le difformità vanno capite e risolte.
Alcune difformità si possono sanare, altre no. Un ripostiglio realizzato su una terrazza, per esempio, è un aumento di volume. E se l’immobile è in area con vincolo paesaggistico, l’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004 esclude la sanatoria per aumenti di superficie o di volume.
Una data importante è il 1° settembre 1967, quando è entrata in vigore la Legge Ponte. Nell’esempio della puntata, un appartamento con licenza del 1952, mai interessato da altre pratiche, presenta una distribuzione interna diversa e due finestre spostate, senza vincolo paesaggistico. Trattandosi di opere anteriori al 1967 l’immobile resta commerciabile. Se le stesse difformità fossero successive, andrebbero sanate prima della vendita, in questo caso con un accertamento di conformità e il pagamento di una sanzione.
Ogni caso richiede uno studio della norma e, spesso, un confronto con il Comune prima di depositare la pratica.
Il Catasto in Italia non è probatorio: ha una funzione fiscale. Secondo la circolare n. 2 del 2010 dell’Agenzia delle Entrate, le lievi difformità che non incidono sulla rendita catastale non richiedono una nuova planimetria. È il caso di una porta disegnata a destra ma in realtà a sinistra: i vani restano gli stessi, e il tecnico lo indica nella relazione.
Se invece la distribuzione è cambiata al punto da modificare il numero dei vani, per esempio da quattro a cinque, la rendita cambia e la planimetria va ripresentata.
L’attestato di prestazione energetica non fa parte della due diligence, ma a differenza della relazione di conformità è obbligatorio per legge in tutta Italia, sia nei passaggi di proprietà sia nelle locazioni.
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